不動産登記

不動産の相続登記

不動産の所有者が亡くなった場合、その所有権は相続人に承継されます。このときに、被相続人(亡くなった方)から相続人へ不動産の登記名義を変更することを「相続登記」といいます。

相続登記は、次の3つパターンに分けられます。

パターン1 遺言がある場合の相続登記

亡くなられた方が遺言をのこされていた場合、原則として遺言のとおりに登記の申請をすることとなります。相続財産は、遺言に従って承継されるのですが、ここで承継の形態が「相続」か「遺贈」かといった問題があり、遺言の文言によって下の表のように解釈されております。

遺言書の文言/対象 相続人全員に対して 相続人の一部に対して 相続人以外の者に対して
遺贈する 包括 相続 遺贈 遺贈
特定 遺贈 遺贈 遺贈
相続させる 相続 相続 遺贈

「遺贈」とは?
遺贈とは、遺言で財産上の利益を与えることをいいます。
遺贈には特定遺贈と包括遺贈があります。

特定遺贈・・・
特定遺贈とは、遺産のうち、特定の財産を指定してあげることをいいます。たとえば「○○会社の株式をAさんにあげる。」「横浜市△△区・・・○番の土地をBさんにあげる。」といった具合に遺言をするケースです。包括遺贈とは異なり、受遺者(遺贈を受けた者)は遺贈されたものだけを取得することになります。遺贈を受けたくないときは、遺言者が死亡したあといつでも遺贈を放棄することができます。
包括遺贈・・・
遺産の全部または遺産全体に対する割合を指定してあげることをいいます。たとえば「Aさんに、遺産の3分の1を遺贈する。」といった具合に遺言をするケースです。この場合、受遺者は相続人と同一の権利義務を有することになり積極財産だけでなく消極財産(借金など)も引き継ぐこととなります。遺贈を受けたくないときは、家庭裁判所へ申述をする必要があり、期間の制限もあります。

承継の形態が「相続」か「遺贈」かによって、相続登記の添付書類などに影響が出てきます。

パターン2 遺産分割協議による相続登記

遺言がない場合で、かつ法定相続分とは異なる割合で相続財産を分配したいというケースです。この場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、その結果に応じた相続登記を申請することとなります。 詳細はこちらのページをご参照ください

パターン3 法定相続分による相続登記

パターン1にも2にも該当しない場合は、民法で定められた割合によって相続登記を申請することとなります。詳細はこちらのページをご参照ください

人が亡くなれば、必ず発生するのが相続です。

相続登記はすぐにしなくてはいけないの?

相続登記はすぐにする必要はありません。また、そもそも申請が義務付けられているものでもありません。しかし、できるだけ早めにしておくことを強くお勧めします。

相続登記をした方がいい理由①・・・ややこしくなってしまう

相続税の申告は相続開始後10カ月以内にと決められておりますが、相続登記についてはこのような期間制限は一切ありません。そのため、すぐにしなくてはいけないものではないのですが、あまり長期間放置してしまうと更に相続が発生してしまう可能性があります。
たとえばAさんが亡くなり、相続人がBさんとCさんだったとします。相続登記をしないままBさんもCさんも他界し、Bさんの相続人がD・E・Fさん、Cさんの相続人がG・H・Iさんだとすると、登記簿上Aさん名義の土地を、D・E・F・G・H・Iさんが共同所有していることとなります。また、更にこれが何代にもわたって続いてしまったらどうなるでしょう?
相続登記ができなくなるということはありませんが、相続登記の申請に必須となる戸籍関係の書類が膨大な量となり、収集する際の費用も労力も多大なものとなります。また、役所にも書類の保管期限がありますので、それを過ぎてしまったら取得すること自体が困難となります。
さらに、遺産分割を行いたいと考えても、遺産分割協議は相続人全員で行う必要があることから、上の例のように倍々で相続人が増えてしまうと、全員の意思統一を図ることが難しくなってしまいます。
このような問題を回避するため、できるだけ早めに相続登記は申請するべきでしょう。

相続登記をした方がいい理由②・・・財産を失ってしまう危険がある

不動産の所有権を対抗できなくなる危険があるということです。上で説明したように、相続登記にはいくつかのパターンがありますが、対抗問題が発生する代表例が遺産分割協議によるパターンでしょう。
たとえばAさんが亡くなり、相続人がBさんとCさんだったとします。BさんとCさんの間で「Aさんの不動産はBさんがすべて承継する。」という内容の遺産分割協議が成立したにもかかわらず、相続登記をしないままでいると、Cさんの債権者がCさんの法定相続分(遺産分割協議ではBさんのものになった持分)を差押えてしまった場合などに、Bさんは差押債権者に「Cさんの分は私が取得した。」と主張できなくなってしまうのです。

このようなことにならないためにも、相続登記は速やかにしておきたいものです。

相続登記に必要な書類

※下記は最低限必要なものです。ご相談の際にご用意いただきますと、スムーズかつ具体的にお話をうかがうことができます。

  • ① 被相続人の除籍謄本及び除住民票
  • ② 被相続人名義の不動産の情報(権利書,登記簿謄本など)
  • ③ 不動産の納税通知書あるいは固定資産税の評価証明書
  • ④ 相続人全員の戸籍謄本及び住民票
※下記はケースに応じて必要となるものです。
  • ① 遺言書(開封しないでお持ち下さい。万一開封してしまってもそのままお持ち下さい。)
  • ② 遺産分割協議書(遺産分割協議書には相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。)

なお、被相続人の除籍謄本は、遺言がない場合出生から死亡時まで一連のものが必要となります。取得が困難であれば当事務所にて取得することも可能です。また、その他の書類もご依頼により代行取得を承りますので、お申し付け下さい。

相続登記にかかる費用

相続登記を申請するには、概ね次の二つの費用が必要となります。

  • 登録免許税及び実費(戸籍などの取得費用や郵送料)
  • 司法書士報酬

モデルケース

相続登記モデルケース
  • 相続対象不動産
    土地(評価額1,300万円)
    建物(評価額500万円)
  • 相続人(配偶者及び子2人)
  • 戸籍や住民票をすべてご持参
  • 法定相続分による相続登記
登録免許税 72,000円
報酬 40,950円
合計 112,950円(この他郵送料などの実費が必要です。)
報酬についての詳細はこちらのページをご参照ください
ページの先頭へ戻る

借金のご相談は横浜法務司法書士事務所までお気軽にお問い合わせください。
〒220-0004 神奈川県横浜市西区北幸2-1-6 鶴見ビル5階
TEL: 045-328-1640 FAX: 045-328-1641

フリーダイヤル 0120-316-852
ご相談・お問い合わせ
横浜法務司法書士事務所までのアクセス