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敷金返還請求

  • 敷金が返ってこなかった!キレイに使ってたつもりだったのに・・・
  • 返ってこないどころか追加費用まで請求された!

こういったトラブル多いですよね。

そもそも敷金とは、「アパートやマンションの賃貸借契約の際、賃料やその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で借主が貸主に渡し、借主が退去するまで貸主が預っておくお金」のことです。
要するに、借主が支払うべき費用を支払っていたなら、退去後に当然返してもらえるものなのです。

では、賃料は当然として、借主はその他にどのような費用を負担しなければならないのでしょうか?詳しく見ていきましょう。

借主の負担すべき原状回復費用

「原状回復費用」と聞くと、借りたときと全く同じ状態に戻さなければならないように感じますが、そうではありません。長年使っていれば、建物は自然に老朽化していくものです。そのため、通常の使用をしていて起こる住宅の損耗の修繕費は貸主の負担となります。

借主が負担すべき原状回復費用は「借主の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」(平成16年国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」)と考えられています。

つまり、不注意や過失によって、汚したり壊してしまった部分を修繕するための費用が、借主の負担となるのです。

~借主の負担すべき原状回復費用の一例~

  • 引っ越し作業で生じたひっかきキズ
  • キャスター付の椅子等によるフローリングのキズ、へこみ
  • 台所の油汚れ(掃除不足によるもの)
  • 壁のネジ穴、くぎ穴
  • タバコの焦げ跡
  • エアコンからの水漏れによる壁の腐食
  • 結露を放置したことによるカビ
  • ペットによる柱等のキズ

一方、次のような費用は、通常の使用の範囲内であれば貸主の負担と考えられています。

~貸主の負担すべき費用の一例~

  • 畳の裏返し、表替え
  • フローリングのワックスがけ
  • 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
  • たばこのヤニ
  • テレビや冷蔵庫の後部壁面の電気ヤケ
  • クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
  • トイレ・台所の消毒
  • 鍵の取り替え
  • 網戸の張り替え
  • 浴槽・風呂釜等の取り替え
  • 専門業者による全体のハウスクリーニング

でも大家さんが“契約書に借主負担と書いてある”って言うんです・・・

たしかに、双方の合意がある契約は原則有効ですが、一律に有効と判断されるわけではありません。
国交省ガイドラインは、通常の使用による損耗は貸主負担という原則とは異なる特約(「原状回復特約」)が有効となるため、必要な3つの条件を示しています。

1. 特約が必要であり、客観的にみて合理的であること
2. 借主が、通常の原状回復義務を超えた修繕を負担するということをわかっていること
3. 借主がこの特約による修繕を負担する意思表示をしていること

もっとも、借主に一方的に不利になるような契約は、無効となる可能性があります。
民法では、その第1条2項において「信義誠実の原則」を定めています。社会生活において、互いに相手の信頼や期待を裏切らないように誠実に権利の行使や義務の履行を行わなければならないとする原則です。また、「公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする」(第90条)とも定めています。社会一般において良識的に考えてこれはないだろうという契約は無効となるということです。

そして、平成13年4月1日に施行された「消費者契約法」では、消費者の利益を一方的に害する条項は無効とする。と定めています。

たとえば「原状回復費用は、理由のいかんを問わず借主の負担とする。」というような条項は、たとえ契約書を取り交わしてしても、無効となる可能性が高いのです。

自分の場合はどうなるんだろう?とお悩みであれば、お気軽にご相談ください。

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