不動産登記とは？
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ほとんどの方にとって、不動産という財産はもっとも高額の財産でしょう。それだけに、不動産に関する権利の取得や喪失は慎重に行うことが求められます。
不動産登記とは、不動産に関する権利の発生、変更、消滅を国家が管理する不動産登記簿という帳簿に記録すること、またはその記録そのものをいいます。
不動産とは、土地と建物のことだと思ってください。
土地・・・日本の領土の一部を人為的に区画した範囲のこと。
建物・・・土地に定着した建造物であって、屋根や壁があって使える状態にあるもの。マンションの一部屋などは、それぞれ一個の建物として扱われることもあります。
さて、不動産を「買いたい」と思ったとき、何から始めればいいのでしょう？「買いたい」と思ったのであれば、まずはその不動産の持ち主を探すことからはじめなければなりません。では家の表札を見ればその家や土地の所有者が分かるものでしょうか？もしかしたらその家に住んでいる人は家を借りているだけかもしれませんし、土地を借りて自分で家を建てただけかもしれません。
このように、権利者が誰であるかが見分けにくいままだと、高額の財産である不動産の取引を安全に行うことができませんよね。
そこで不動産登記という制度があるのです。
土地については「ここからここまでは私のもの」とか、建物については「あそこ建っているマンションの３０１号室は私のもの」といった具合に公示することにより、不動産がどういうもので（場所や広さなど）、誰のものかが分かるような仕組みになっているのです。
また、不動産に抵当権などの担保権が付いているかどうかも一目で分かりますので、取引の際の目安にすることができます。
これが不動産登記制度です。
登記をしないと危ない！？
民法の１７７条に「不動産に関する物件の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない。」という規定があります。
これはどういうことでしょう？
たとえば、甲さんが自分の持っている土地をＡさんとＢさんの二人に売ったとします。ＡさんもＢさんも、「この土地は甲さんから自分が買った！契約書もある！」といって譲りません。一体どうなってしまうのでしょう？
この場合、ＡさんもＢさんも、登記をしなければ、自分の権利を相手に主張することができない（対抗できない）と民法は決めているのです。
つまり、登記をしなければ、すでに有効に発生した権利変動の効果（この場合は「所有権」という権利の「移転」という効果）を第三者に主張することができないわけで、結果的に、先に登記をした者が所有権を取得することになるのです。
登記にはこのような力があり、これを登記の第三者対抗力といいます。
これが登記の中心的効力です。
