マンション・アパート経営をされているオーナー様や不動産賃貸の管理会社様から各種のご相談が寄せられますが、もっとも多いご相談が賃料未払い・建物明渡請求に関するものです。

賃貸借契約において、賃料の支払いは借主の最も重要な義務です。
では、借主がその義務に違反した場合、即刻強制退去させることができるのでしょうか？また、未払いとなっている賃料は強制的に取り立てることができるのでしょうか？
ご存じのことと思いますが、そのようなことはできません。

まず、建物を明け渡してもらうためには、借主が退去しなければいけない事実を作る必要があります。
すなわち、契約を解除するということです。
民法上、賃料の未払いが賃貸借契約の債務不履行に当たり、解除や明渡請求ができる根拠となることは間違いありません。
しかし、賃料の支払いが少々遅れたというだけでは、賃貸人からの解約申し入れは認められないことが多いのも事実です。
判例上、賃借人の義務違反が「信頼関係の破壊」に当たるものでない限り、たとえ債務不履行といえども賃貸人からの解除の効力は簡単には認められないとされているからです（信頼関係の法理）。
概ね、１～２カ月程度の未払いであれば解除は難しいと思ってください。ただし、あくまで賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されているかどうかで判断されますので２カ月であっても解除の効力が認められることもあります。

このような問題は、解決までの時間が長いほど損害が大きくなってしまいますので、できる限り損害を少なくするためにも早めに行動に移されたほうが良いでしょう。